양도소득세 계산기 사용 방법, 다주택자 및 분양권 양도세 신고 기간, 기본세율, 중과, 1가구 2주택에 대해 알려드리겠습니다. 부동산이나 주식을 포함한 파생상품 거래를 하시고 그로 인해 이득을 보았다면 양도세를 피해갈 수 있는 방법이 없습니다. 본 포스팅에선 양도소득세에 대한 모든걸 알려드리고 양도세 절약 꿀팁도 공개해 드리겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세는 한 개인이 부동산 (건물, 토지)이나 주식, 파생상품의 거래 후 그로 인하여 발생된 차익(소득)에 대해 부과하는 세금을 말하는 것 입니다.참고로 ‘양도세’로 많이들 줄여서 사용하며 부동산 및 주식 농지등의 거래에서 차익이 발생하지 않았다면 양도소득세는 면제되며 부과되지 않습니다.
만약 매매하기전 건물에 대한 셀프 양도소득세 계산을 해보고 싶으시다면 먼저 개별 공시지가 조회를 통해 내 부동산에 대한 가치를 확인해보아야 합니다.
개별 공시지가 조회를 통해 내 부동산의 가치를 확인하였다면 이를 바탕으로 양도소득세 계산기를 통해 양도세를 대략 짐작해보실 수 있습니다. 개별공시지가는 아래 무료 링크를 통해 이용해 보시기 바랍니다.
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양도소득세 계산 방법
양도소득세 계산 방법은 다음과 같습니다.
- 1.국세청 홈텍스 양도소득세 간편계산 페이지 접속
- 2.기본사항 입력
- 3.거래금액 입력
- 4.기타사항 입력
- 5.세액계산하기
양도세 계산은 국세청 양도소득세 계산기를 이용하시는것이 가장 정확하고 빠르게 결과를 확인하실 수 있는 방법 입니다. 다만 양도세 계산기 사용시 생소한 용어들이 있어 양도세 계산 방법및 용어 정리 그리고 작성요령을 하나 하나 상세히 짚어서 설명해 드리도록 하겠습니다.
국세청 홈텍스 양도소득세 간편계산 페이지 접속
양도세 계산을 하기위해서 가장 먼저 해야할일은 국세청에서 제공하는 홈텍스 양도소득세 계산 페이지 접속을 하시는 겁니다. 아래 바로가기 링크를 클릭해주시면 됩니다.
기본사항 입력
양도소득세 계산 페이지로 이동하였다면 기본사항 3가지 양도일자 및 취득일자 그리고 양도물건종류를 순서대로 입력해 주셔야 합니다. 순서대로 설명드리며 알아보도록 하겠습니다.
- 양도일자 : 양도일자는 소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른날을 기준으로 합니다. 계약금이나 중도금 등은 관계없으며 대부분 같은날 진행되지만, 서로 다른날 이뤄진 경우 둘 중 빠른날을 기준으로 입력하시면 됩니다.
- 취득일자 : 대부분은 잔금지급일을 기준으로 등기도 이전하게 되기에 잔금을 지급한 날을 기준으로 합니다. 하지만 잔금을 치룬 날보다 등기접수일이 보다 빠른 경우 등기 접수일을 기준으로 취득일자를 설정하시면 됩니다.
- 양도물건종류 : 양도물건 종류는 토지, 주택, 고가주택(1세대1주택), 기타 중 선택해주시면 됩니다. 여기서 고가주택이란 실지거래가액이 12억원을 초과하는 땅 및 주택을 말합니다.
일반 주택의 경우 1세대 1주택을 2년이상 보유 후 매도하면 양도세가 부과 되지 않지만 고가 주택의 경우 거주 및 보유기간에 따라 일부 공제후 양도소득세를 납부하게 됩니다.
실지거래가액이란? 자산의 취득 및 양도시 양도자와 양수자가 계약서상에서 거래한 금액으로 매입가액의 경우 취득세와 등록세 비용을 포함하여 합한 금액으로 계산하게 됩니다.
거래금액 입력
거래금액 입력은 양도가액, 취득가액, 기타필요경비, 양도소득기본공제 순으로 4가지를 차례대로 입력해 주시면 됩니다.
- 양도가액 : 부동산을 판매하면서 실제 받은 금액을 입력해 주시면 됩니다. 보통은 계약서 상의 금액을 입력하게 됩니다.
- 취득가액 : 취득가액계산 상세 명세서 입력금액의 합계를 입력해 주시면 됩니다.
- 기타필요경비: 기타필요경비 상세 명세서 입력금액의 합계를 입력해 주시면 됩니다.
- 양도소득기본공제 : 해당 과세기간의 양도소득금액에서 1인당 연간 250만원 한도로 공제받으실 수 있습니다.
기타사항 입력
기타사항 입력시 미등기 양도 여부와 상속받은 자산 여부를 입력하시게 됩니다. 상속된 자산의 경우 피상속인 취득일도 같이 입력해 주셔야 합니다.
추가로 비사업용토지 해당 여부 및 1세대 1주택 비과세에 해당하는 고가 주택인 경우 과세대상 양도차익을 입력하고, 5년이상 보유한 양도주택의 경우 실 거주한 기간을 같이 입력해 주시면 됩니다.
마지막으로 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 2주택 여부와 중과대상 3주택 여부를 체크 입력해 주신 후 화면 최하단의 세액계산하기 버튼을 클릭해 주시면 됩니다.
세액계산하기
모든 입력이 정상적으로 되었다면 아래 그림과 같이 화살표가 가르키는 곳에 산출세액과 자진납부할세액등 양도소득세 계산이 완료되며 납부하여여할 양도소득세 금액을 확인해 보실 수 있습니다. 아래 그림을 추가로 참고해 보시기 바랍니다.
다주택 및 분양권 양도소득세 기본세율
최근 양도세율 규제가 많이 완화되었습니다. 2주택 및 3주택자인 다주택자의 한시적 양도세율 유예 및 분양권, 2년미만 단기 보유 소득세율 역시 완화조치로 인해 양도세 부담이 많이 줄어들었습니다.
| 기간 | 구분 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만보유 | 주택 / 입주권 / 분양권 | 45% | – |
| 주택외 | 50% | – | |
| 1년 이상보유 | 1,200만원 이하 | 6% | – |
| 4,600만원 이하 | 15% | 1,080,000 | |
| 8,800만원 이하 | 24% | 5,220,000 | |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 14,900,000 | |
| 3억원 이하 | 38% | 19,400,000 | |
| 5억원 이하 | 40% | 25,400,000 | |
| 10억 이하 | 42% | 35,400,000 | |
| 10억 초과 | 45% | 65,400,000 | |
| 미등기자산 | – | 70% | – |
다주택자 양도소득세율 및 중세과율
다주택자 양도세율은 2주택 +20%, 3주택 +30%의 중과가 적용됩니다. 다만, 부동산 시장의 안정화와 연착륙을 위해 보유기간이 2년 이상인 주택의 양도시 2024년 5월 9일까지 양도분에 대한 중과를 유예하고 있습니다.
이로인해 조정대상지역의 다주택자의 최고 82.5%의 중관세율 양도소득세 대신 일반세율로 양도소득세를 대신하며 최대 30%의 장기보유특별공제 또한 적용가능합니다.
분양권 양도소득세율
최대 70%까지 중과되던 분양권은 규제완화로 인해 조정 맟 비조정대상지역의 차이 없이 1년 미만시 45%, 1년이상 보유 분양권의 경우 일반세율로 완화된 세율을 적용받으실 수 있습니다.
2년 미만 보유 양도소득세율
기존 1년 미만의 경우 70%, 1년 이상의 경우 60%의 세율이 적용되었으나 규제완화로 인해 1년 미만 45% 및 1년 이상은 일반세율을 적용받게 됩니다.
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양도소득세 신고 및 납부 방법, 기간
양도세는 각 자산 형태에 따라 신고방법이 상이합니다. 를 포함한 부동산은 1년간의 거래건수에 따라 신고방법이나 기간이 다르고 주식 또한 파생상품 여부에 따라 신고 및 납부방법에서 차이가 납니다.
부동산 양도소득세 신고 및 납부 방법
위에서도 언급하였지만 부동산 및 농지 양도소득세 신고 및 납부 방법은 당해에 몇건의 부동산 거래를 하였는지에 따라 다릅니다.한해에 단 1건의 부동산 거래만을 하였다면 관할 주소지의 세무서에서 예정신고 및 납부를 하시면 됩니다.
만약 당해연도에 여러건의 부동산 거래를 있었을 시 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 관할주소지의 세무서를 방문하시어 확정신고를 해주시면 됩니다. 신고하시기전 필요서류 및 기타사항을 관할 세무서에 전화하시어 미리 확인후 내방해 보시기 바랍니다.
부동산 양도소득세 신고 및 납부 기간
부동산을 양도한 달의 마지막날을 기준으로 2개월내에 관할 주소지의 세무서에 예정신고 및 납부를 하셔야 됩니다. 가령 2023년 8월 21일 모든 잔급이 입급되었다면 양도소득세의 예정신고 및 납부기한은 2023년 10월 31일 까지 입니다.
농지 양도소득세 신고 및 납부 방법, 기간
농지는 부동산과 같은 절차로 양도세 신고 및 납부를 하시면 됩니다. 1건의 거래만 있었다면 관할 주소지의 세무서에서 예정 및 납부신고를 하시고 다수의 거래가 있었다면 이듬해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고를 해주시면 됩니다.
주식, 파생상품 양도소득세 신고 및 납부 방법, 기간
주식 양도시 양도일을 포함한 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정 및 납부 신고를 하여야 합니다. 가령 3월 21일 주식을 양도하였다면 그해의 반기인 6월 부터 2개월 이내인 8월 31일까지 신고를 하시면 됩니다.
만약 파생상품을 양도하였다면 양도세 예정신고는 필요없으며 이듬해 5월 확정신고만 해주시면 됩니다.
1가구 2주택 및 다주택자
일반 주택을 1채만 소유하였고 2년이상 거주 후 양도하였다면 양도세 면제되며 부과되지 않습니다만 1가구 2주택이나 3주택자라면 상황이 많이 달라집니다.
현재 규제가 많이 완화 되었습니다만 알아야 절세도 가능한법, 다주택자 양도소득세 계산 및 확인 방법은 아래 링크를 통해 상세히 확인해 보시기 바랍니다.
👇1가구 2주택 및 일시적 2주택 비과세 3주택 양도소득세 확인 1가구 2주택 양도소득세 | 일시적 2주택 비과세 3주택 | 취득세
양도소득세 계산 및 절세 방법 후기
양도소득세는 소득이 있다면 반드시 세금이 있다는 세금징수의 원칙아래 피해갈수 없습니다. 다만 양도세법이 무엇인지 어떤 기준으로 정해지는지 스스로 알아야 전략을 세워 조금이라도 절세를 하실 수 있습니다.
2022년 규제완화로 인해 많이 완화가 되었지만 아직도 최대(미등기) 70%의 중과세율이 적용되는 자산이 있는만큼 부동산 거래에 관심이 있으시거나 거래가 많으신 분들이라면 반드시 알아두시면 좋을 거 같습니다.
매년 규제는 바뀌며 우리는 바뀐법에 대해 대응하여야 합니다. 새로운 소식 및 변경된 부분이 있으면 즉시 업데이트하여 알려드릴수 있도록 하겠습니다.