다주택자 주택담보대출, 임대 매매사업자, 임차보증금 반환대출, 생활안정자금 한도, 주택담보 대환대출, 서민실수요자 주택담보대출 규제 완화 내용 정리 및 신청방법, 세금, 양도세 계산법 그리고 완화 적용된 LTV, DSR 뜻과 계산방법에 대해 살펴보겠습니다.
다주택자 주택담보대출 완화 규제
기존 다주택자 주택담보대출은 심한 규제로인해 사업자금외 대출이용이 거의 불가능하였지만 완화된 규제로 인해 2023년 3월 2일부터 대출이 가능하도록 변경됩니다. 금번 다주택자분들의 주택담보대출 규제 완화 내용은 크게 6가지로 설명할 수 있습니다.
다주택자 주택담보대출 허용
- 규제 지역 LTV 30%적용
- 비규제 지역 LTV 60% 적용
기존에는 다주택자 주담대 자체가 불가하였지만 금번 규제완화로 인해 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LT60% 비율로 대출이 가능합니다. 현재 서울의 용산구를 비롯한 강남3구 이외에는 전국이 규제지역에서 해제되었기에 사실상 LTV는 60%적용으로 보셔도 무방할거 같습니다.
임대 매매사업자 대출 허용
기존 임대 매매사업자 분들도 대출이 불가하였지만 이번 발표에서 임대 매매사업자 대출이 가능하도록 변경되었고 다주택자분들과 동일한 규제지역 LTV 30%, 비규제 지역 LTV 60%로 동일하게 적용됩니다.
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임치보증금 반환 대출 허용
기존에는 다주택자들의 임차보증금 반환 대출이 불가하였으나 규제가 페지되며 대출이 가능하게 됐습니다.
생활안정자금 대출 한도 페지
기존 생활안정자금 대출의 최대 한도는 2억이었으나 이 역시 폐지되며 신용과 담보에 따라 이용 한도 없이 사용하실 수 있습니다.
주택담보대출 대환 허용 (+ 이전 DSR 적용)
- 주담대 대환가능
- 이전기준의 DSR 적용
기존에는 주택담보대출 대환 자체가 불가능하였으나 규제가 완화되며 주택담보 대환대출이 가가능합니다. 또한 금번 완화된 규제에선 대환대출시 DSR이 이중계산 되지 않으며 대환시의 DSR만 적용 됩니다. 이전 DSR 적용은 1년 한시 허용이니 참고하시기 바랍니다.
( ※ DSR이중게산 : 대환대출시 기존대출 DSR이 대환대출 DSR 기준으로로 넘어가지 않고 기존대출 DSR+ 대환대출 DSR 합산으로 대출이 되지 않는 문제)
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서민실수요자 주택담보대출 한도폐지
기존 규제지역의 경우 최대 서민실수요자 대출 한도는 6억원 이었으나 이 역시 금번 폐지 되었습니다.
다주택자 주택담보대출 신청절차
다주택자 주택담보대출 신청절차
- 매물확인 : 구입하고자 하는 지역의 매물을 파악(지역 공인중개사 및 포털 검색)
- 대출여부 확인 : 은행에 문의하여 대략적인 대출 가능 금액 확인
- 매물실사 : 구매할 매물에 대한 실사를 진행
- 사전협의 : 가계약 후 대출불가로인한 계약금 반환등, 제반사항에 대한 부분을 사전협의
- 등기부등본 확인 : 매도자 및 매물의 상태와 계약내용이 일치하는지 여부를 확인
- 가계약금 입금 : 등기부등본 확인 및 매물상태에 대한 하자 없음을 확인 후 가계약금 입금
- 사전준비 : 실계약을 위한 매매계액서 작성 및 이사 날짜 협의, 필요서류 준비
- 대출신청 : 은행에 자금대출을 신청
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법적으로 정해진 절차는 없으며 대략적인 절차에 대해서 설명드렸습니다. 주의하실 부분은 2번의 대출여부 확인과 4번 항목의 사전협의 입니다.
2번의 대출여부 확인은 대략적인 금액을뜻합니다. 모든 절차가 완료됐지만 여러 이유로 대출신청 단계에서 대출실행이 안된다면 가계약금을 비롯해 시간과 물질적인 피해가 일어나게 됩니다.
모든 서류를 완벽하게 준비해가지 않는이상 대출가능 여부를 정확하게 확인하실 순 없지만 은행의 자체적인 심사 기준을 통해 대출가능 여부와 대출 한도를 어느정도는 가늠해보실 수 있습니다.
또한 매물이 마음에 들고 은행에서도 대출이 가능할거 같다는안내를 받아 가계약을 진행하였으나 실제 대출단계에서 대출이 실행되지 않거나 여러이유로 계약을 취소해야 하는 경우가 생기실 수 있습니다.
이때 가계약금은 법적으로 돌려 받을 수 없는게 맞으나, 매도자와의 사전협의를 통해 이런 부분을 미리 조율하셨다면 어느정도 불상사를 예방하실 수 있습니다.
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다주택자 주택담보대출 주의사항
이번 규제완화로 인해 다주택자 대출 규제가 대부분 페지되거나 허용되었으나 DSR한도 부분에선 완화된 부분 없이 그대로 입니다.
기존에도 대출조건 및 자격은 충족되었으나 DSR한도의 부족으로 인해 대출이 나오지 않는 경우가 많았는데 이부분은 이번규제 완화에서도 빠져있어 기존의 DSR한도가 부족하셨던 분들이라면 기존과 사실 다를게 없어 보이기도 하며 다음 정책 발표를 기다려 보셔야 할 거 같습니다.
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LTV DSR 뜻과 계산방법
LTV의 뜻과 계산방법
주택담보인정비율(Loan to Value Ratio) :주택담보 대출시 주택의 가치에 비례하여 최대 가능한 대출의 비율로 말합니다. 예를 들어 5억짜리 주택 매수시 LTV가 70%라면, 주택가격 5억의 70%인 최대 3억5천만원의 대출이 가능합니다.
DSR의 뜻과 계산방법
총부채상환원리금상환 비율(Debt Service Ratio) : 연간 총 소득 중 이자와 원금을 포함한 빚을 갚는데 사용되는 총 비율을 뜻합니다. 연간 총 소득이 1억이신분의 1년간 대출 및 이자 상환액이 3천만원일때 DSR30% 로 계산됩니다.
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